Décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs, p. 1916.
Le Président de la République,
Sur le rapport conjoint du ministre de l'intérieur, du ministre de la justice et du ministre de l'habitat et de l'urbanisme,
Vu la Constitution, notamment ses articles 111-10° et 152;
Vu l'ordonnance n° 67-24 du 18 janvier 1967, modifiée et complétée, portant code communal;
Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil;
Vu la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée, portant cession de biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l'Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes
publics;
Vu le décret n° 68-88 du 23 avril 1968 portant statut de l'occupation des immeubles à usage d'habitation ou professionnel dont la propriété a été dévolue à l'Etat;
Vu le décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fraction;
Vu le décret n° 76-147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d'un local à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilière;
Décrète:
Article 1er. - Le présent décret porte règlement de copropriété et précise, dans le cadre des dispositions de l'article 748 de l'ordonnance n°75-48 du 26 septembre 1975 susvisée, la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles
relatives à l'administration et à la gestion de ces parties.
TITRE I
DESIGNATION DE L'IMMEUBLE OU DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
Chapitre I
Détermination des parties privatives et des parties communes
Section I
Définition et composition des parties privatives
Art. 2. - Les parties privatives sont celles qui appartiennent divisément à chaque copropriétaire et sont affectées à son usage c'est-à-dire les locaux compris dans son (ses) lot (s) avec tous leurs accessoires.
Art. 3. - Les parties privatives comprennent notamment, pour des locaux privatifs compris dans un corps de bâtiment collectif, mais seulement si les choses énumérées ci-dessous s'y trouvent:
1° les carrelages, dallages, parquets et, en général, tous revêtements;
2° les plafonds, c'est-à-dire le lattis et l'enduit de plâtre qui le recouvrent, les moutures, ornementations et décorations dont les plafonds peuvent être agrémentés et les pièces de menuiseries dont ils pourront être parés;
3° les cloisons intérieures avec leurs portes;
4° les portes palières et portes d'entrée particulières, les fenêtres et porte fenêtres, les persiennes, volets, stores, jalousies, tentes mobiles, les garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les vitrages des balcons et loggias ainsi que leurs châssis;
5° les enduits intérieurs des gros murs et cloisons séparatives;
6° les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectés à l'usage exclusif et particulier du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de l'électricité, pour l'évacuation des eaux usées des déchets;
7° les appareillages, robinetteries, serrureries et accessoires qui en dépendent;
8° les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilettes et water-closets;
9° les installations des cuisines, éviers;
10° les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à l'intérieur du local privatif;
11° les placards et penderies;
12° tout ce qui concerne la décoration intérieure: encadrement et dessus des cheminées, glaces, peintures, boiseries, coffres;
13° et, d'une manière générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
Art. 4. - Sont réputés mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs des locaux privatifs et non compris dans le gros-oeuvre.
Section II
Définition et composition des parties communes
Art. 5. - Les parties communes sont celles qui appartiennent
indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Les parties communes sont, suivant les cas, réparties en trois catégories.
Paragraphe I
Parties communes de la première catégorie
Art. 6. - Les parties communes de la première catégorie sont celles qui sont affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent:
- la totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en dépend, notamment les terrains à usage de parking ou de jardin.,
- les cours et les voies d'accès,
- les réseaux d'égouts, les canalisations d'écoulement des eaux et les canalisations et conduites d'eau de gaz et d'électricité desservant le groupe des bâtiments dont il s'agit,
- la (les) conciergerie (s) se trouvant dans un ou plusieurs bâtiments,
- les locaux se situant dans un ou plusieurs bâtiments à usage de bureau, destinés aux services de l'administration de l'ensemble immobilier,
- et en général, tous les ouvrages d'intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.
Paragraphe II
Parties communes de la deuxième catégorie
Art. 7. - Les parties communes de la deuxième catégorie sont réservées à l'usage des occupants d'un même bâtiment et comprennent:
- les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le gros-oeuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), la partie haute de l'immeuble formant toiture et, d'une manière générale, tout ce qui forme l'ossature du bâtiment,
- les ornements des façades ainsi que les balcons loggias et terrasses, même s'ils sont, en tout ou en partie, réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sauf les gardes corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les châssis vitrés, les persiennes, volets, jalousies qui sont propriété privative,
- les locaux, espaces et servitudes communs, les portes, vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, les couloirs de dégagement, les locaux ou emplacements des services généraux, ceux des compteurs et des boîtes à ordures, les paliers d'étage et cages d'escaliers ainsi que les portes-fenêtres, châssis vitrés, se trouvant dans les parties communes,
- et, d'une manière générale, tous les espaces de dégagement, couloirs et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage d'un seul et qui ne sont pas compris dans les parties communes générales,
- les cheminées et ventilations, les têtes de cheminées, les coffres, gaines et conduits de fumée, les tuyaux de ventilation des cuisines,
- les canalisations, les tuyaux et regards du tout à l'égout ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux de pluie, gaine, vide-ordure ainsi que leurs appareils de ramonage,
- ceux des chutes et d'écoulement des eaux ménagères, d'évacuation des water-closets, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descentes d'eau, du gaz, de l'électricité (sauf les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privatifs et affectés
à l'usage exclusif des propriétaires de ces locaux),
- les gaines en maçonnerie de ces canalisations,
- les branchements secondaires desservant l'immeuble considéré et le reliant le cas échéant, aux installations générales du téléphone ainsi
qu'aux canalisations principales d'eau, du gaz, d'électricité,
d'assainissement, de tout-à-l'égout,
- tout appareil, machines et leurs accessoires destinés au service commun de l'immeuble ainsi que tous objets mobiliers et ustensiles se trouvant pour les besoins de l'immeuble dans les parties communes:
installations d'éclairage, boîtes aux lettres, paillasson d'entrée du bâtiment, boîtes à ordures,
- et enfin, d'une façon générale, toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot de propriété divisé ou celles qui sont déclarées communes par la loi ou par l'usage, étant au surplus expliqué que toutes les énumérations qui précèdent ne sont
pas limitatives.
Paragraphe III
Parties communes de la troisième catégorie
Art. 8. - Les parties communes de la troisième catégorie comprennent exclusivement les ascenseurs, leurs machineries et les cages des ascenseurs se trouvant dans les bâtiments.
Chapitre II
Dispositions particulières
Art. 9. - D'une manière générale, les propriétaires devront respecter les servitudes qui grèvent ou pourront grever le local ou l'ensemble immobilier, qu'elles résultent des titres de propriété, de l'urbanisme, de la situation naturelle des lieux ou de l'état descriptif de division.
Par ailleurs et en application de l'article 747 du code civil, aucun propriétaire ne pourra demander la licitation des parties communes.
TITRE II
DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
Section I
Dispositions générales
Art. 10. - Tout copropriétaire sera responsable, à l'égard des autres, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions prévus au présent titre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les occupants à quelconque titre de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.
Aucune tolérance ne pourra, même avec le temps devenir un droit acquis.
Section II
Usage des parties privatives
Art. 11. - Chaque copropriétaire aura le droit d'user et jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives lui appartenant, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires des autres locaux ni à la destination de l'immeuble, de ne rien faire qui puisse compromettre la
solidité de l'immeuble et sous les réserves ci-après formulées:
1° Modification: Il pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements en vigueur, modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure des locaux lui appartenant; cependant, en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux, sous la surveillance d'un homme de l'art; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable des affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de
ces travaux.
Ces modifications ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des voisins, sauf accord de ceux-ci.
2° Boutiques et magasins: Il ne pourra être exercé dans les locaux à usage de boutiques ou magasins, aucun commerce pouvant présenter des risques d'explosion ou d'incendie ou qui, par le bruit et les odeurs, serait de nature à incommoder les occupants de l'immeuble qui nécessiterait une enquête de commodo et incommodo.
En aucun cas, les magasins ou boutiques ne pourront être utilisés comme habitations.
3° Bruits: les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée, par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outil, de quelque genre que ce soit, qui sont de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autrement.
Aucun moteur ne pourra être installé dans les propriétés privatives, sauf les moteurs silencieux, à condition qu'ils soient équipés d'un système antiparasite destiné à ne pas troubler la réception des émissions radiotélévisées.