ATELIER GESTION IMMOBILIERE Octobre 2007
ATELIER N°01
LEGISLATION EN VIGUEUR : LIMITES ET PERSPECTIVES
(REALITES ACTUELLES DE LA CITE ET DE SES OCCUPANTS)
RECOMMANDATIONS ET PROPOSITIONS DE LA C.A.S.A.
Les débats lors du 1er atelier sur la gestion immobilière ont été axés sur les difficultés dans lesquelles les organismes bailleurs sont confrontés dans leur mission de gestionnaire immobilier.
Les principaux problèmes énoncés sont :
· Les limites de la législation en vigueur et le manque de mécanismes pour son application.
· Le faible niveau des charges locatives ainsi que la difficulté du recouvrement de celles-ci pour les OPGI contrairement à l’A.A.D.L qui n’a pas ce problème selon les déclarations de son directeur de la gestion immobilière.
· La mauvaise qualité des constructions et de leurs équipements (machineries) induit des surcoûts de gestion.
· La mauvaise relation entre les organismes bailleurs et les occupants est dû à l’absence de communication ce qui mène vers une dégradation accélérée du bâtis.
· La faible implication des autorités locales (magistrat, police d’urbanisme, APC,…) et des partenaires tel que la SONELGAZ, la SEAAL dans la gestion des cités.
· Le fait que L’AADL soit en même temps promoteur, administrateur de bien, administrateur d’immeuble (syndic) et collectivité (assemblé de copropriétaire) ne favorise ni la bonne gouvernance ni la gestion de proximité ni la transparence dans la gestion immobilière.
La C.A.S.A adhère aux différentes recommandations et propositions énoncées tel que:
· La nécessité de revoir la législation en vigueur relative à la gestion immobilière pour la rendre compréhensible par le citoyen et plus simple dans son application.
· La mise en place de mécanismes pour une meilleure application de la réglementation.
· Lancer des études préalables pour la révision du statut des organismes bailleurs.
· La création d’un centre de recherche en gestion immobilière et la revalorisation de la fonction d’administrateur de biens.
· L’externalisation (sous-traitance) des activités comme solution aux problèmes de gestion.
· Assurer de meilleures formations pour les cadres et agents chargés de la gestion immobilière.
· Penser « la gestion immobilière » dés la conception architecturale de l’immeuble.
· Garantir une bonne qualité des constructions et de leurs équipements afin d’évite les surcoûts de gestion.
· Renforcer le rôle des associations pour une meilleure gestion de proximité au sein des cités.
· Elargir la gestion immobilière vers l’amélioration du cadre de vie.
Revendication principale de la C.A.S.A relative au premier atelier:
L’article 02 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001 fixant les conditions et modalités d'acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics stipule que : « La location-vente est un mode d'accès à un logement avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période de location fixée dans le cadre d'un contrat écrit ».
Ce qui signifie que tout bénéficiaire d’un logement location-vente est un locataire.
Aussi, L’article 13 du même décret stipule que " Les bénéficiaires de la location-vente sont soumis aux règles de la copropriété telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur." Ce qui signifie que les locataires acquéreurs sont soumis au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs
A partir de ces éléments, l’ensemble des associations et délégués de sites A.A.D.L membre de la C.A.S.A d’Alger appelle à l’application du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs et en particulier l’article 26 qui consacre le droit aux locataires de participer à la gestion des charges de 1ère catégorie.
ATELIER N°02
LES RESSOURCES FINANCIERES POUR UNE MEILLEURE PRISE EN CHARGE DE L’ASPECT GESTION IMMOBILIERE, LIMITES DES RESSOURCES ACTUELLES ? PROPOSITIONS.
RECOMMANDATIONS ET REVENDICATIONS DE LA C.A.S.A.
Les débats lors des travaux du 2ème atelier sur la gestion immobilière ont mis l’impératif du changement du statut des organismes bailleurs -et en particulier les OPGI- comme un préalable à la mise en place de nouveaux mécanismes dans l’objectif d’assurer une gestion économique (réelle) des ensembles immobiliers.
En ce qui concerne les ensembles immobiliers issues du programme location-vente, les locataires acquéreurs payent les charges de gestion les plus élevées à l’échelle nationale sans un droit de regard dans la gestion de ces ressources financières, ce qui favorise une gestion bureaucratique, étrangère à leur vécu et surtout non transparente.
I. RECOMMANDATIONS :
La gestion actuelle par l’AADL des ressources financières issues des charges locatives est inacceptable et nécessite une réflexion de fond et des mesures courageuses, énergiques, conséquentes et qui s’inscrivent dans la durée. C’est une véritable démarche stratégique qu’il faudrait initier en associant les locataires acquéreurs :
· La transparence dans la gestion des charges locatives par l’instauration d’une nouvelle culture fondée sur la recherche de la satisfaction du locataire acquéreur.
· Considérer que les coûts s’apprécient en fonction de leurs contreparties. Ils peuvent paraître acceptables si la contrepartie est de qualité acceptable. Ils paraissent inacceptables (comme c’est le cas aujourd’hui) si leur contrepartie ne les justifie pas.
· La suppression de la TVA relative aux charges pour les locataires acquéreurs.
· Initié une opération pilote qui concernerait une ou plusieurs cités AADL où les locataires acquéreur participerons à la gestion des ressources financières issues des charges avec l’accompagnement de l’AADL pour réaliser les meilleurs retours d’expériences basés sur l’évaluation objective des résultats et la recherche permanente des facteurs d’amélioration.
· L’emploi de chômeurs ou de retraités résidents dans des cités AADL dans le cadre du filet social permettra une réduction des coûts et une implication des locataires dans l’amélioration de leur cade de vie.
· L’amélioration de la communication de l’AADL (sensibilisation, information, concertation, participation,…) envers les locataires acquéreurs afin d’éviter tout gaspillage ou acte de malveillance sources de surcoûts et les préparer ainsi à devenir des copropriétaires.
II. REVENDICATIONS :
· La réduction des charges de gestion actuelles vu que les logements de la formule « location vente » font partie du logement social selon la déclaration même du premier responsable de l’AADL.
· L’AADL doit transmettre aux locataires acquéreurs les informations concernant la nature des charges, leur mode de détermination et leur destination comme nous l’avons déjà demandé au cours de la réunion du 22-02-2007 au directeur de la gestion immobilière.
· La participation et l’implication des locataires acquéreurs dans la gestion de leurs propres charges locatives doivent être instaurées.
· Aucune augmentation des charges ni un prélèvement des ressources d’une rubrique vers une autre (ressources issues des charges de 2ème catégorie vers ceux de la 1ère catégorie comme rapporter par l’APS le dimanche 9-09-2007) ne doit s’opérer sans qu’il y est un compte rendu (bilan) des dépenses antérieures pour chaque cité (immeuble par immeuble).
· L’autonomie financière de chaque cité par rapport à la gestion des ressources issues des charges générées par ses propres occupants ; en somme une « décentralisation financière » de la gestion immobilière de l’AADL pour une gestion plus simple et transparente.
· Que les prestations (entretiens et maintenance des parties communes) de la direction de la gestion immobilière de l’AADL soit aussi ponctuelles, aussi régulières, aussi bien suivi et de même niveau d’efficacité que le recouvrement des charges et l’envoi des factures .
III. CONCLUSION :
Les charges actuelles sont suffisantes pour que l’AADL puisse mener à bien sa mission d’administrateur de bien mais nous somme convaincu que le problème réside dans les compétences managériales de l’AADL relatives à la gestion rationnelle et efficace de ces charges.
Sans l’implication des locataires acquéreurs dans la gestion des ressources financière issues des charges tel que prévu par la loi (Article 26 du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983) aucune amélioration ne peut être envisagé.
ATELIER N°3
CONSERVATION DU PATRIMOINE, OUTILS ET INSTRUMENTS, EXPERIENCES, DIFFICULTES ET PERSPECTIVES.
REVENDICATIONS DE LA C.A.S.A.
Les débats lors des travaux du 3ème atelier sur la gestion immobilière ont mis l’impératif de la prise en charge par les organismes bailleurs et leur tutelle (MHU) des points suivants :
- L’impérative de la prise en charge de l’aspect social dans la conservation du patrimoine immobilier.
- L’implication des habitants dans le processus de conservation des ensembles immobilier.
- La capitalisation des expériences réalisées dans les projets de réhabilitation et de rénovation et les vulgariser à fin de se prémunir d’éventuelles erreurs au futur.
- Améliorer la communication (sensibilisation, information, pédagogie concertation, participation,…) entre les différents intervenants de la gestion immobilière (organisme bailleurs, autorités locales, cadastre, société civile, administrateur de biens, bureau d’études, entreprises,…).
- Attirer les compétences à la gestion immobilière et assurer la formation continue des gestionnaires immobiliers dans les domaines techniques, de management et de communication.
I. Expériences et difficultés :
L’expérience des locataires acquéreurs de la wilaya d’Alger relative à leur participation dans la gestion de leur cité et l’amélioration de leur cadre de vie reste, à ce jour, négative.
Quelques causes de cet échec :
- Toutes les rencontres entre la Direction de la Gestion Immobilière de l’AADL et les représentants des locataires acquéreurs (associations, délégués) reste sans suites et sans résultat concret. La confiance entre L’AADL et les locataires acquéreurs a disparue.
- L’AADL ne fait aucun effort pour la prise en charge des doléances des locataires acquéreurs.
Les sit-in observés tous les jeudis à la cité AADL de Gué de Constantine depuis le 04 octobre en est l’illustration. Le mécontentement des locataires acquéreurs a atteint un niveau de gravité élevé et peut se radicaliser et se généraliser à travers le territoire national. Les locataires acquéreurs sont dans une situation de rupture avec l’AADL.
La situation est grave et l’immobilisme ne mènera que vers le conflit et la crise.
- Refus de l’AADL de mettre à la disposition des associations et délégués des locaux, problème de la sous location qui prend de l’ampleur, absence de communication entre les gestionnaires des cités et les locataires acquéreurs,….
LES REVENDICATIONS :
- La maintenance et l’entretien doivent être améliorés par l’AADL et faire l’objet de contrôles rigoureux pour éviter les gros travaux de réparation. L’AADL doit respecter ses propres règles d’entretien et d’administration de la copropriété pour une meilleure conservation des cités.
Voila ce qu’on pouvait lire sur le site Internet de l’AADL et que celle-ci n’a jamais respecter :
- Veiller à la propreté de l’immeuble et au respect des règles d’hygiène et de sécurité
- La tenue a jour et l’exploitation du registre de doléances du bâtiment
- La tenue à jour du tableau d’affichage situé à l’entrée (hall d’accès)
- La tenue à jour du registre navette (réception des reçus de versement bancaire et transmission au bureau de gestion)
- Tenue à jour du carnet de santé de l’immeuble
- Tenue à jour du carnet d’entretien de l’ascenseur
- Tenue à jour du carnet d’entretien de la bâche à eau
Des guides pratiques de gardien d’immeubles /concierge ont été élaborés par la direction générale de l’AADL et distribués à tous les intervenants pour les aider à accomplir leurs missions dans les meilleures conditions.
- L’AADL doit remédier au non respect du cahier des charges fixant les normes de surface et de confort applicable aux logements destinés à la location vente (Arrêté du ministère de l’habitat du 17 juillet 2001) et cela par la reprise de toutes les non conformités et la finalisation du reste a réaliser.
- Le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme et l’AADL doivent pallier au manque flagrant de personnel compétent dans le domaine de la gestion immobilière.
- L’amélioration du management de l’AADL et de la communication envers les locataires acquéreur est impérative pour une meilleure conservation des cités.
- L’AADL doit élaborer le règlement de copropriété et le règlement intérieur propre à chaque cité conformément à la législation en vigueur (sans dispositions contraires au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983) et les transmettre à chaque locataire acquéreurs. Car ces deux règlements sont des outils indispensables à la bonne conservation de nos cités d’habitations.
- L’AADL doit organiser avec la collaboration des locataires acquéreurs, dans chaque cité, la création des collectivités des locataires acquéreurs et une assemblée ordinaire annuelle.
CONCLUSION :
Sans l’implication directe des locataires acquéreurs dans la gestion immobilière de leur cité telle que prévu par la réglementation, la conservation du patrimoine commun à l’AADL et aux locataires acquéreurs ne pourrait se concrétiser et ont assistera à sa dégradation sans pouvoir agir.
Le Coordinateur de la C.A.S.A
MEBARKI Mohamed Reda
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