SEMINAIRE INTERNATIONAL SUR LA GESTION IMMOBILIERE
ALGER - 10 ET 11 JUIN 2008
Alger, le 10 juin 2008.
OBJET : COMMUNICATION
THEME: LA COPROPRIETE.
TITRE: DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES ;
LE CAS DES LOCATAIRES ACQUEREURS.
AUTEUR: MEBARKI Mohamed Réda.
Architecte diplômé de l’Ecole Polytechnique d’Architecture et d’Urbanisme d’Alger.
Vice Président chargé de la communication et de l’information à l’Association "Résidence El Bousten" Cité AADL El Achour, Draria.
Coordinateur des Associations des Sites Aadl d’Alger.
Adresse: Nº 55, bat.7, Aadl El Achour, Draria, Alger
Tél. : 0771 60 30 02 - E-mail: reda.mebarki@yahoo.fr
Mesdames et Messieurs,
Permettez moi de vous exposer une des problématiques liée au droits et obligations relatif à la gestion immobilière des cités d’habitation issues du programme location vente et réalisés par l’Agence pour l’Amélioration et le Développement du Logement (A.A.D.L).
Préambule :
La formule location vente a susciter chez des milliers de familles l’espoir de bénéficier d’un logement de meilleure qualité réalisés dans des délais records avec une gestion immobilière destinée à rompre définitivement avec les pratiques du laisser aller et de l’indifférence.
Les bénéficiaires de cette formule « location vente » sont les locataires acquéreurs et l’Agence pour l’Amélioration et le Développement du Logement (A.A.D.L) est le promoteur de cette formule.
L’article 02 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001 fixant les conditions et modalités d'acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics stipule que : « La location-vente est un mode d'accès à un logement avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période de location fixée dans le cadre d'un contrat écrit ».
Ce qui signifie que tout bénéficiaire d’un logement location-vente est un locataire.
- Le droit à la prise de décision :
Les bénéficiaires de la location-vente, qui sont les locataires acquéreurs, devraient être soumis aux règles de la copropriété telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur. Ce qui signifie qu’en attendant de devenir propriétaires, les locataires acquéreurs ont des droits et des obligations identiques à ceux de locataires tel que défini au décret 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.
Si on se réfère à la loi et précisément au décret 83-666, les droits et obligations du locataire sont de :
- Procéder au règlement du loyer et des charges auprès de l’administrateur des biens selon les modalités arrêtées par l’assemblée (Art.48 du décret 83-666 du 12 novembre 1983).
- Participer aux travaux de l’assemblée et dispose d’une voix délibérative lorsque l’ordre du jour de l’assemblée porte sur les charge de 1ère catégorie (Art.26 du décret 83-666 du 12 novembre 1983).
Depuis l’année 2004, date de l’occupation des logements, le seul droit des locataires acquéreurs est celui de payer le loyer et les charges y compris celles de 2ème catégorie qui incombent aux seuls copropriétaire selon l’article 46 du décret n° 83-666 « Les diverses charges incombant aux copropriétaires et/ou occupants se répartissent en deux (2) catégories:
1° les charges de 1ères catégories inhérentes à la gestion courante et aux menues réparations des parties communes incombent à l'ensemble des occupants effectifs ou non;
2° les charges de 2èmes catégories inhérente aux grosses réparations, à l'administration de l'immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants incombent aux seuls copropriétaires. »
Nous ne contestons pas le montant des charges, même si c’est charges de gestion les plus élevées à l’échelle nationale (le quart du SNMG) mais nous déplorons le manque de transparence quant à leur établissement et à leur destination.
A ce jour, l’A.A.D.L en tant qu’administrateur de bien n’a pas rendu compte de sa gestion comme le prévoit l’article 44 du même décret qui stipule que « L'administrateur rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l'état des fonds qu'il a reçus ou avancés et dépensés pour la collectivité des copropriétaires et/ou occupants.
Il rend compte annuellement de sa gestion et soumet ses comptes à l'assemblée pour approbation et ce, avant l'expiration d'un délai de trois (3) mois suivant la clôture de l'exercice.
La décision de cette dernière lui donne quitus de sa gestion ».
Aucune assemblée n’a été organisée dans les sites de l’A.A.D.L. pour permettre la participation des locataires acquéreurs à la gestion de leurs cités.
Le fait que L’AADL soit en même temps promoteur, administrateur de bien et collectivité en l’absence des assemblés de locataire acquéreur ne favorise pas la transparence dans la gestion immobilière et accentue le sentiment d’exclusion chez le locataire acquéreur.
Il faut signaler, bien sur, que depuis avril 2008 le descriptif des charges a été publié sur le site Internet de l’AADL.
Au mois de février 2008, la direction de la gestion immobilière de l’A.A.D.L s’était engagée à publier à compter de mars 2008 les bilans mensuels sur la gestion de chaque immeuble. (Source : APS)
2. Le droit à un règlement de copropriété:
Les droits et obligations des locataires acquéreurs ainsi que les règles de fonctionnement et de gestion doivent être précisés dans le règlement de la copropriété (voir même un règlement intérieur).Celui ci doit être établi en conformité des dispositions légales, dressé en la forme authentique par notaire et publié à la conservation foncière pour qu’il puisse être opposable aux ayants cause.
La décision ministérielle (MHU) N°144 du 13 avril 2004 désignant l’AADL en qualité de gestionnaire des biens immobiliers dans le cadre de la location-vente stipule que "La gestion doit être assurée conformément aux clauses et conditions prévues dans le règlement de copropriété".
Le projet de règlement de copropriété qui devait être joint au contrat notarié de location vente n’a pas été établit conformément à la législation en vigueur.
La CASA conteste ce projet de règlement de copropriété élaborer par l’AADL car il n’a pas été établit conformément au décret 83-666 du 12/11/1983 qui fixe les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.
Il oblige les locataires acquéreur à payer les charges de 1ère et 2ème catégorie sans prévoir leur participation a la prise de décision dans la gestion de leur cité.
Ce droit leur est consacré par la loi en tant que locataires.
Ce projet de règlement de copropriété réserve dans son article 26 la constitution de la collectivité exclusivement aux copropriétaires qui se sont acquittés de la totalité des sommes dues à l’AADL (totalité du prix du logement et les charges y afférentes). Ce qui veut dire dans 20 ans pour la plupart des habitants.
Recommandations de la CASA :
La CASA militent pour que les locataires acquéreurs deviennent un organe de la copropriété tel que prévu par la législation en vigueur et pour qu’ils s’impliquent dans la gestion de leurs cités avec comme seul objectif d’améliorer la gestion actuelle de leurs cités respective.
La CASA insistent sur le droit à la prise de décision et particulièrement sur la participation des locataires acquéreursdans la gestion des charges de 1ère catégorie, en application de l’article 26 du décret 83/666.
Pour cela deux actions doivent être mise en œuvre :
1. La création des collectivités des locataires acquéreurs dans chaque cité.
2. L’élaboration de règlements de copropriétés pour chaque cité conformément à la législation en vigueur et, sans dispositions contraires au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983.
La CASA sollicite vivement sa diffusion et l’application de son contenu.
En octobre 2007 des ateliers sur la gestion immobilière on été organiser par le MHU et la CASA adhère aux recommandations énoncés lors de la clôture de ces ateliers et nous citons comme exemple:
- Tous les présents se sont accordés sur l’absence quasi totale de volonté de mise en œuvre du décret 83/666.
- La mauvaise, sinon l’absence de communication, entre les bailleurs et les occupants entraîne des relations tendues, empreinte d’incompréhensions.
- La participation des locataires acquéreurs à la prise de décision et au financement permettra d’améliorer la qualité des rapports avec l’AADL et permettra d’éliminer le sentiment d’exclusion social et favorisera la participation de ces derniers dans la gestion de leur cité.
- La mise en place de mécanismes pour une meilleure application de la réglementation.
- Renforcer le rôle des associations pour une meilleure gestion de proximité au sein des cités.
Merci pour votre attention.
MEBARKI Mohamed Réda
publié par Coordination des Associations des Sites Aadl d'Alg dans: casa.alger