<![CDATA[C.A.S.A d'Alger]]>
http://casa.alger.dzblog.com
frOver Blogadmin@dzblog.com2008-08-07<![CDATA[Séminaire Gestion Immobilière: Communication de la CASA]]>
http://casa.alger.dzblog.com/article-244841.html
SEMINAIRE INTERNATIONAL SUR LA GESTION IMMOBILIERE
ALGER - 10 ET 11 JUIN 2008
Alger, le 10 juin 2008.
OBJET : COMMUNICATION
THEME: LA COPROPRIETE.
TITRE: DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES ;
LE CAS DES LOCATAIRES ACQUEREURS.
AUTEUR: MEBARKI Mohamed Réda.
Architecte diplômé de l’Ecole Polytechnique d’Architecture et d’Urbanisme d’Alger.
Vice Président chargé de la communication et de l’information à l’Association "Résidence El Bousten" Cité AADL El Achour, Draria.
Coordinateur des Associations des Sites Aadl d’Alger.
Adresse: Nº 55, bat.7, Aadl El Achour, Draria, Alger
Permettez moi de vous exposer une des problématiques liée au droits et obligations relatif à la gestion immobilière des cités d’habitation issues du programme location vente et réalisés par l’Agence pour l’Amélioration et le Développement du Logement (A.A.D.L).
Préambule :
La formule location vente a susciter chez des milliers de familles l’espoir de bénéficier d’un logement de meilleure qualité réalisés dans des délais records avec une gestion immobilière destinée à rompre définitivement avec les pratiques du laisser aller et de l’indifférence.
Les bénéficiaires de cette formule « location vente » sont les locataires acquéreurs et l’Agence pour l’Amélioration et le Développement du Logement (A.A.D.L) est le promoteur de cette formule.
L’article 02 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001 fixant les conditions et modalités d'acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics stipule que : « La location-vente est un mode d'accès à un logement avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période de location fixée dans le cadre d'un contrat écrit ».
Ce qui signifie que tout bénéficiaire d’un logement location-vente est un locataire.
Le droit à la prise de décision :
Les bénéficiaires de la location-vente, qui sont les locataires acquéreurs, devraient être soumis aux règles de la copropriété telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur. Ce qui signifie qu’en attendant de devenir propriétaires, les locataires acquéreurs ont des droits et des obligations identiques à ceux de locataires tel que défini au décret 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.
Si on se réfère à la loi et précisément au décret 83-666, les droits et obligations du locataire sont de :
Procéder au règlement du loyer et des charges auprès de l’administrateur des biens selon les modalités arrêtées par l’assemblée (Art.48 du décret 83-666 du 12 novembre 1983).
Participer aux travaux de l’assemblée et dispose d’une voix délibérative lorsque l’ordre du jour de l’assemblée porte sur les charge de 1ère catégorie (Art.26 du décret 83-666 du 12 novembre 1983).
Depuis l’année 2004, date de l’occupation des logements, le seul droit des locataires acquéreurs est celui de payer le loyer et les charges y compris celles de 2ème catégorie qui incombent aux seuls copropriétaire selon l’article 46 du décret n° 83-666 « Les diverses charges incombant aux copropriétaires et/ou occupants se répartissent en deux (2) catégories:
1° les charges de 1ères catégories inhérentes à la gestion courante et aux menues réparations des parties communes incombent à l'ensemble des occupants effectifs ou non;
2° les charges de 2èmes catégories inhérente aux grosses réparations, à l'administration de l'immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants incombent aux seuls copropriétaires. »
Nous ne contestons pas le montant des charges, même si c’est charges de gestion les plus élevées à l’échelle nationale (le quart du SNMG) mais nous déplorons le manque de transparence quant à leur établissement et à leur destination.
A ce jour, l’A.A.D.L en tant qu’administrateur de bien n’a pas rendu compte de sa gestion comme le prévoit l’article 44 du même décret qui stipule que « L'administrateur rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l'état des fonds qu'il a reçus ou avancés et dépensés pour la collectivité des copropriétaires et/ou occupants.
Il rend compte annuellement de sa gestion et soumet ses comptes à l'assemblée pour approbation et ce, avant l'expiration d'un délai de trois (3) mois suivant la clôture de l'exercice.
La décision de cette dernière lui donne quitus de sa gestion ».
Aucune assemblée n’a été organisée dans les sites de l’A.A.D.L. pour permettre la participation des locataires acquéreurs à la gestion de leurs cités.
Le fait que L’AADL soit en même temps promoteur, administrateur de bien et collectivité en l’absence des assemblés de locataire acquéreur ne favorise pas la transparence dans la gestion immobilière et accentue le sentiment d’exclusion chez le locataire acquéreur.
Il faut signaler, bien sur, que depuis avril 2008 le descriptif des charges a été publié sur le site Internet de l’AADL.
Au mois de février 2008, la direction de la gestion immobilière de l’A.A.D.L s’était engagée à publier à compter de mars 2008 les bilans mensuels sur la gestion de chaque immeuble. (Source : APS)
2.Le droit à un règlement de copropriété:
Les droits et obligations des locataires acquéreurs ainsi que les règles de fonctionnement et de gestion doivent être précisés dans le règlement de la copropriété (voir même un règlement intérieur).Celui ci doit être établi en conformité des dispositions légales, dressé en la forme authentique par notaire et publié à la conservation foncière pour qu’il puisse être opposable aux ayants cause.
La décision ministérielle (MHU) N°144 du 13 avril 2004 désignant l’AADL en qualité de gestionnaire des biens immobiliers dans le cadre de la location-vente stipule que "La gestion doit être assurée conformément aux clauses et conditions prévues dans le règlement de copropriété".
Le projet de règlement de copropriété qui devait être joint au contrat notarié de location vente n’a pas été établit conformément à la législation en vigueur.
La CASA conteste ce projet de règlement de copropriété élaborer par l’AADL car il n’a pas été établit conformément au décret 83-666 du 12/11/1983 qui fixe les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.
Il oblige les locataires acquéreur à payer les charges de 1ère et 2ème catégorie sans prévoir leur participation a la prise de décision dans la gestion de leur cité.
Ce droit leur est consacré par la loi en tant que locataires.
Ce projet de règlement de copropriété réserve dans son article 26 la constitution de la collectivité exclusivement aux copropriétaires qui se sont acquittés de la totalité des sommes dues à l’AADL (totalité du prix du logement et les charges y afférentes). Ce qui veut dire dans 20 ans pour la plupart des habitants.
Recommandations de la CASA :
La CASA militent pour que les locataires acquéreurs deviennent un organe de la copropriété tel que prévu par la législation en vigueur et pour qu’ils s’impliquent dans la gestion de leurs cités avec comme seul objectif d’améliorer la gestion actuelle de leurs cités respective.
La CASA insistent sur le droit à la prise de décision et particulièrement sur la participation des locataires acquéreursdans la gestion des charges de 1ère catégorie, en application de l’article 26 du décret 83/666.
Pour cela deux actions doivent être mise en œuvre :
1.La création des collectivités des locataires acquéreurs dans chaque cité.
2.L’élaboration de règlements de copropriétés pour chaque cité conformément à la législation en vigueur et, sans dispositions contraires au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983.
La CASA sollicite vivement sa diffusion et l’application de son contenu.
En octobre 2007 des ateliers sur la gestion immobilière on été organiser par le MHU et la CASA adhère aux recommandations énoncés lors de la clôture de ces ateliers et nous citons comme exemple:
-Tous les présents se sont accordés sur l’absence quasi totale de volonté de mise en œuvre du décret 83/666.
-La mauvaise, sinon l’absence de communication, entre les bailleurs et les occupants entraîne des relations tendues, empreinte d’incompréhensions.
-La participation des locataires acquéreurs à la prise de décision et au financement permettra d’améliorer la qualité des rapports avec l’AADL et permettra d’éliminer le sentiment d’exclusion social et favorisera la participation de ces derniers dans la gestion de leur cité.
-La mise en place de mécanismes pour une meilleure application de la réglementation.
-Renforcer le rôle des associations pour une meilleure gestion de proximité au sein des cités.
Merci pour votre attention.
MEBARKI Mohamed Réda
]]>fr2008-06-13T10:25:48+02:00<![CDATA[SEMINAIRE SUR LA GESTION IMMOBILIERE]]>
http://casa.alger.dzblog.com/article-244839.html
El Watan du 11 juin 2008 page 5
LOGEMENT
L'Etat veut réglementer la gestion immobilière.
L'Etat semble déterminé à mettre fin à l'anarchie qui règne dans la gestion des ensembles immobiliers et harmoniser le paysage urbanistique. La gestion du parc immobilier est surtout confrontée à un vide juridique, mais aussi à des moyens à mettre en œuvre pour
l'aménagement et l'entretien des cités d'habitation et l’amélioration des tissus urbains de nos villes. La préservation du patrimoine immobilier doit désormais, selon des experts, faire l'objet d'une révision, particulièrement aux plans juridique et financier. Le département de Noureddine Moussa s'employait depuis hier à peaufiner un cadre réglementaire qui régirait cette activité. A l'avenir, afin d'améliorer le cadre de vie dans nos cités, il est surtout question de la nécessaire implication de la copropriété dans la gestion immobilière. C'est dans ce cadre que l'expertise internationale a été sollicitée hier lors d'un séminaire international sur la gestion immobilière tenu à Alger.
Cela d’autant que l'épineux problème du recouvrement des loyers représente plus de 60% des loyers impayés. Il n’en demeure pas moins que même les nouvelles cités AADL n'ont pas échappé à leur mauvaise gestion. «Depuis 2004, date de l'occupation des logements, le seul droit des locataires acquéreurs est celui de payer le loyer et les charges, l'AADL en tant que administrateur n'a pas rendu compte de sa gestion, comme le prévoit l'article 44 du décret 83- 666», selon Mebarki Mohamed Redha, vice-président de l'associationRésidence El Boustane. Selon lui, aucune assemblée générale n'a été organisée dans les sites de l'AADL pour permettre la participation des locataires à la gestion de leur cité. Alors que les charges de copropriété constituent un élément fondamental dans la préservation du cadre bâti, selon Bouzerara Slimane, PDG de l’EPLF Alger, 20 ans après l'application du décret 83-666, force est de constater qu'une grande partie du parc des logements collectifs tombe en ruine. Cependant, l’Etat semble décidé à mettre de l’ordre cette fois-ci dans la gestion des cités, si l’on se fie aux déclarations du chef du gouvernement, Abdelaziz Belkhadem, qui a affirmé que «l'Etat est prêt à accompagner le processus deréforme de la gestion immobilière», estimant que «ce secteur pourraitgénérer de nombreux postes d'emploi s'il est bien encadré». M. Belkhadem a jugé nécessaire d'approfondir la réflexion sur la question de la gestion immobilière dans le cadre de la problématique de la gestion de l'urbanisme dans tous ses aspects, notamment celui relatif à l'aspect juridique encadrant la gestion immobilière. A ce titre, il a estimé que le projet de texte législatif relatif à l'achèvement des constructions soumis à l'APN est «un pas important dans le cadre de la réformedu système de la gestion immobilière». M. Belkhadem s'est dit confiant quant à la capacité du séminaire de «sortir avec les recommandationsadéquates qui permettront au gouvernement de prendre les mesures nécessairespour la prise en charge de la question de la gestion immobilière,notamment au plan de gestion de la copropriété». Le cadre juridique que les participants examineront lors de cette rencontre, a-t-il poursuivi, «trouve son essence dans la loi qui impose aux propriétairesde biens et aux occupants des biens immobiliers de veiller à leur entretienet à leur préservation dans un cadre concerté». Noureddine Moussa, ministre de l'Habitat, a rappelé par la même occasion que l'Etat a consacré un montant de 20 milliards de dollars pour le financement du logement sous ses différentes formes et l'amélioration du cadre urbain. Pour ce qui est du financement de la gestion immobilière, pour Djebbar Hacène, président de FNAA, le marché de l'immobilier est désorganisé,
ne répond pas à la demande et ne tient pas compte de la composition ni des habitudes de la famille algérienne.
Décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs, p. 1916.
Le Président de la République,
Sur le rapport conjoint du ministre de l'intérieur, du ministre de la justice et du ministre de l'habitat et de l'urbanisme,
Vu la Constitution, notamment ses articles 111-10° et 152;
Vu l'ordonnance n° 67-24 du 18 janvier 1967, modifiée et complétée, portant code communal;
Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil;
Vu la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée, portant cession de biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l'Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes
publics;
Vu le décret n° 68-88 du 23 avril 1968 portant statut de l'occupation des immeubles à usage d'habitation ou professionnel dont la propriété a été dévolue à l'Etat;
Vu le décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fraction;
Vu le décret n° 76-147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d'un local à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilière;
Décrète:
Article 1er. - Le présent décret porte règlement de copropriété et précise, dans le cadre des dispositions de l'article 748 de l'ordonnance n°75-48 du 26 septembre 1975 susvisée, la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles
relatives à l'administration et à la gestion de ces parties.
TITRE I
DESIGNATION DE L'IMMEUBLE OU DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
Chapitre I
Détermination des parties privatives et des parties communes
Section I
Définition et composition des parties privatives
Art. 2. - Les parties privatives sont celles qui appartiennent divisément à chaque copropriétaire et sont affectées à son usage c'est-à-dire les locaux compris dans son (ses) lot (s) avec tous leurs accessoires.
Art. 3. - Les parties privatives comprennent notamment, pour des locaux privatifs compris dans un corps de bâtiment collectif, mais seulement si les choses énumérées ci-dessous s'y trouvent:
1° les carrelages, dallages, parquets et, en général, tous revêtements;
2° les plafonds, c'est-à-dire le lattis et l'enduit de plâtre qui le recouvrent, les moutures, ornementations et décorations dont les plafonds peuvent être agrémentés et les pièces de menuiseries dont ils pourront être parés;
3° les cloisons intérieures avec leurs portes;
4° les portes palières et portes d'entrée particulières, les fenêtres et porte fenêtres, les persiennes, volets, stores, jalousies, tentes mobiles, les garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les vitrages des balcons et loggias ainsi que leurs châssis;
5° les enduits intérieurs des gros murs et cloisons séparatives;
6° les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectés à l'usage exclusif et particulier du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de l'électricité, pour l'évacuation des eaux usées des déchets;
7° les appareillages, robinetteries, serrureries et accessoires qui en dépendent;
8° les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilettes et water-closets;
9° les installations des cuisines, éviers;
10° les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à l'intérieur du local privatif;
11° les placards et penderies;
12° tout ce qui concerne la décoration intérieure: encadrement et dessus des cheminées, glaces, peintures, boiseries, coffres;
13° et, d'une manière générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
Art. 4. - Sont réputés mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs des locaux privatifs et non compris dans le gros-oeuvre.
Section II
Définition et composition des parties communes
Art. 5. - Les parties communes sont celles qui appartiennent
indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Les parties communes sont, suivant les cas, réparties en trois catégories.
Paragraphe I
Parties communes de la première catégorie
Art. 6. - Les parties communes de la première catégorie sont celles qui sont affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent:
- la totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en dépend, notamment les terrains à usage de parking ou de jardin.,
- les cours et les voies d'accès,
- les réseaux d'égouts, les canalisations d'écoulement des eaux et les canalisations et conduites d'eau de gaz et d'électricité desservant le groupe des bâtiments dont il s'agit,
- la (les) conciergerie (s) se trouvant dans un ou plusieurs bâtiments,
- les locaux se situant dans un ou plusieurs bâtiments à usage de bureau, destinés aux services de l'administration de l'ensemble immobilier,
- et en général, tous les ouvrages d'intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.
Paragraphe II
Parties communes de la deuxième catégorie
Art. 7. - Les parties communes de la deuxième catégorie sont réservées à l'usage des occupants d'un même bâtiment et comprennent:
- les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le gros-oeuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), la partie haute de l'immeuble formant toiture et, d'une manière générale, tout ce qui forme l'ossature du bâtiment,
- les ornements des façades ainsi que les balcons loggias et terrasses, même s'ils sont, en tout ou en partie, réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sauf les gardes corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les châssis vitrés, les persiennes, volets, jalousies qui sont propriété privative,
- les locaux, espaces et servitudes communs, les portes, vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, les couloirs de dégagement, les locaux ou emplacements des services généraux, ceux des compteurs et des boîtes à ordures, les paliers d'étage et cages d'escaliers ainsi que les portes-fenêtres, châssis vitrés, se trouvant dans les parties communes,
- et, d'une manière générale, tous les espaces de dégagement, couloirs et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage d'un seul et qui ne sont pas compris dans les parties communes générales,
- les cheminées et ventilations, les têtes de cheminées, les coffres, gaines et conduits de fumée, les tuyaux de ventilation des cuisines,
- les canalisations, les tuyaux et regards du tout à l'égout ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux de pluie, gaine, vide-ordure ainsi que leurs appareils de ramonage,
- ceux des chutes et d'écoulement des eaux ménagères, d'évacuation des water-closets, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descentes d'eau, du gaz, de l'électricité (sauf les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privatifs et affectés
à l'usage exclusif des propriétaires de ces locaux),
- les gaines en maçonnerie de ces canalisations,
- les branchements secondaires desservant l'immeuble considéré et le reliant le cas échéant, aux installations générales du téléphone ainsi
qu'aux canalisations principales d'eau, du gaz, d'électricité,
d'assainissement, de tout-à-l'égout,
- tout appareil, machines et leurs accessoires destinés au service commun de l'immeuble ainsi que tous objets mobiliers et ustensiles se trouvant pour les besoins de l'immeuble dans les parties communes:
installations d'éclairage, boîtes aux lettres, paillasson d'entrée du bâtiment, boîtes à ordures,
- et enfin, d'une façon générale, toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot de propriété divisé ou celles qui sont déclarées communes par la loi ou par l'usage, étant au surplus expliqué que toutes les énumérations qui précèdent ne sont
pas limitatives.
Paragraphe III
Parties communes de la troisième catégorie
Art. 8. - Les parties communes de la troisième catégorie comprennent exclusivement les ascenseurs, leurs machineries et les cages des ascenseurs se trouvant dans les bâtiments.
Chapitre II
Dispositions particulières
Art. 9. - D'une manière générale, les propriétaires devront respecter les servitudes qui grèvent ou pourront grever le local ou l'ensemble immobilier, qu'elles résultent des titres de propriété, de l'urbanisme, de la situation naturelle des lieux ou de l'état descriptif de division.
Par ailleurs et en application de l'article 747 du code civil, aucun propriétaire ne pourra demander la licitation des parties communes.
TITRE II
DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
Section I
Dispositions générales
Art. 10. - Tout copropriétaire sera responsable, à l'égard des autres, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions prévus au présent titre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les occupants à quelconque titre de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.
Aucune tolérance ne pourra, même avec le temps devenir un droit acquis.
Section II
Usage des parties privatives
Art. 11. - Chaque copropriétaire aura le droit d'user et jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives lui appartenant, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires des autres locaux ni à la destination de l'immeuble, de ne rien faire qui puisse compromettre la
solidité de l'immeuble et sous les réserves ci-après formulées:
1° Modification: Il pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements en vigueur, modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure des locaux lui appartenant; cependant, en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux, sous la surveillance d'un homme de l'art; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable des affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de
ces travaux.
Ces modifications ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des voisins, sauf accord de ceux-ci.
2° Boutiques et magasins: Il ne pourra être exercé dans les locaux à usage de boutiques ou magasins, aucun commerce pouvant présenter des risques d'explosion ou d'incendie ou qui, par le bruit et les odeurs, serait de nature à incommoder les occupants de l'immeuble qui nécessiterait une enquête de commodo et incommodo.
En aucun cas, les magasins ou boutiques ne pourront être utilisés comme habitations.
3° Bruits: les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée, par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outil, de quelque genre que ce soit, qui sont de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autrement.
Aucun moteur ne pourra être installé dans les propriétés privatives, sauf les moteurs silencieux, à condition qu'ils soient équipés d'un système antiparasite destiné à ne pas troubler la réception des émissions radiotélévisées.
Tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. Ils exposeront, le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires.
S'agissant particulièrement des appareils et machines émettant des sons, tels notamment gramophones, radios et télévisions, instruments de musique..., leur usage est permis sous réserve de l'observation des règlements de ville et de police.
4° Animaux: les animaux dangereux sont interdits.
5° Utilisation des fenêtres, balcons et loggias: Il ne pourra être étendu du linge aux fenêtres et aux balcons; cependant, l'étendage sur la loggia de cuisine sera toléré. Les tapis ne pourront être battus ou secoués que conformément aux règlements de police urbaine.
Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres, balcons et loggias, sans être fixés pour en éviter la chute. Les vases à fleurs ou autres plantes devront être disposés de telle manière que l'arrosage ne salisse pas les façades et n'incommode pas les passants ou les voisins.
Il ne devra jamais être jeté dans la rue ou dans les cours et jardins, ni eau, ni détritus ou immondices quelconques.
6° Plaques indicatrices, enseignes: chacun pourra placer sur la porte de son appartement ou local une plaque indicatrice de ses noms et profession.
Il ne pourra, cependant, être placé sur la façade de l'immeuble aucune enseigne ou écriteau, tôle ou réclame quelconque.
Cette interdiction ne s'applique pas aux propriétaires de boutiques ou magasins, lesquels pourront avoir une enseigne et pourront faire la publicité qu'ils jugeront utile et ce, conformément à la réglementation en vigueur.
7° Harmonie - entretien: les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, volets, persiennes, stores et jalousies, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs occupants respectifs.
Toutefois, afin de respecter l'aspect et l'harmonie de l'immeuble, les modifications concernant les peintures extérieures, y compris celles des postes d'entrée des appartements feront l'objet d'une opération d'ensemble
décidée par l'assemblée délibérante comme il sera dit plus loin.
8° Entretien des canalisations d'eau et robinetteries: afin d'éviter les fuites d'eaux et les vibrations dans les canalisations, les robinets et les chasses d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard.
Les dégâts occasionnés par une fuite seront réparés aux frais de l'occupant responsable.
9° Chauffage, ramonage: les conduites de fumée ou de shunts et les appareils qu'ils desservent devront être ramonés chaque fois que cela sera nécessaire et suivant les règlements d'usage.
Il est interdit expressément d'employer des appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs et des combustibles pouvant bistrer ou détériorer les conduites de fumée de quelque façon que ce soit.
Les conduites de fumée ne pourront être utilisées que pour l'usage auxquelles elles ont été destinées ou comme gaines de ventilation.
10° Servitudes: les copropriétaires devront supporter l'exécution du nettoyage des parties communes ainsi que les réparations ou travaux qui y seraient effectués. Ils devront au besoin, donner accès à leurs locaux de propriété divise, aux architectes, entrepreneurs à et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.
Ils devront faire place nette, de par eux-mêmes ou du chef de leurs occupants à leurs frais, de tous les objets dont la dépose serait nécessaire (tapis, tableaux, meubles et autres objets scellés ou non).
11° Responsabilité: tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par les faits d'une personne, d'un bien ou d'un animal dont il est légalement responsable.
Tout copropriétaire n'occupant pas ses locaux par lui-même restera personnellement responsable de l'exécution du présent règlement par les occupants desdits locaux, sauf son recours contre ses derniers.
Chacun devra faire sont affaire personnelle, à ses frais de la souscription d'une assurance contre les risques prévus au présent paragraphe.
12° Règlement et usages: l'exécution de tout règlement d'hygiène de ville et de police est obligatoire pour tous. Il en est de même, d'une façon générale, de tout usage pour la bonne tenue de l'immeuble dans l'intérêt commun.
Section III
Usage des parties communes
Art. 12. - Chacun des copropriétaires et/ou occupants, pour la jouissance des locaux dont il dispose pourra user librement des parties communes suivant leur destination sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires ou usagers, notamment, aucun copropriétaire et/ou occupant ne pourra encombrer, ni utiliser les parties communes en dehors de leur usage normal, ni laisser y séjourner des objets quelconques.
Art. 13. - Les choses communes ainsi que les services communs, comme les ascenseurs, les distributions d'eau, de gaz. d'électricité..., ne pourront être modifiés qu'avec l'assentiment de la majorité des copropriétaires.
TITRE III
DE L'ADMINISTRATION ET DE LA GESTION DES IMMEUBLES COLLECTIFS
Chapitre I
La collectivité des copropriétaires et/ou occupants
Art. 14. - L'administration et la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants.
Art. 15. - La collectivité des copropriétaires et/ou occupants est constituée en assemblée dotée de la personnalité civile.
Art. 16. - L'assemblée a pour attributions la conservation de l'immeuble et la gestion des parties communes. Elle est responsable des dommages causées aux copropriétaires et/ou occupants ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
Elle a qualité pour agir en justice, tant en qualité de demandeur que de défendeur, même contre certains copropriétaires et/ou occupants. Elle peut agir conjointement ou avec un ou plusieurs de ce derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'ensemble immobilier.
Elle peut prendre toutes mesures nécessaires pour la conservation de l'immeuble et à la bonne gestion des parties communes.
Art. 17. - Les décisions de l'assemblée sont prises par voie de suffrage et leur exécution est confiée à l'administrateur de l'immeuble placé directement sous son contrôle.
Art. 18. - L'assemblée générale, à quelque majorité que ce soit, ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination ou des modalités de jouissance de ses parties privatives, telles que celles-ci résultent du règlement de copropriété.
Art. 19. - L'assemblée se réunit obligatoirement au moins, une fois par an, dans les trois, (3) mois suivant la fin de l'exercice.
Elle peut être convoquée aussi souvent qu'il sera utile.
Section I
Convocation
Art. 20. - L'assemblée est normalement convoquée par l'administrateur de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier et sur son initiative; il doit également la convoquer chaque fois que la demande lui en est faite par les copropriétaires et/ou occupants.
Les convocations sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise de la convocation contre émargement d'un registre de convocation. Sauf urgence, la convocation est notifié au moins quinze (15) jours avant la date de la réunion.
Art. 21. - L'assemblée des copropriétaires et/ou occupants est convoquée, tant qu'avis d'une mutation n'aura été notifié à
l'administrateur, les convocations régulièrement adressées à l'ancien occupant, à défaut de la notification ci-dessus, valant à l'égard du nouvel occupant.
En cas d'indivision entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'elles pour les représenter. Faute par elles de faire connaître l'indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, les convocations seront valablement faites au domicile de l'ancien propriétaire ou au domicile élu par lui.
Art. 22. - Les vocations indiqueront le lieu, la date et l'heure de la réunion ainsi que les questions inscrites à l'ordre du jour.
Section II
Ordre du jour
Art. 23. - L'ordre du jour est fixé par l'administrateur; néanmoins, chaque copropriétaire et/ou occupant peut, quinze (15) jours avant la date de la réunion notifier à l'administrateur toutes questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour.
Toute modification apportée à l'ordre du jour doit faire l'objet d'une notification aux copropriétaires et/ou occupants par l'administrateur.
Section III
Tenue de l'assemblée
Art. 24. - L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et pour lesquelles les convocations et notifications sont régulièrement faites.
Une feuille de présence est émargée par les membres de l'assemblée entrant en séance. Il y est indiqué les noms et domicile de chaque copropriétaire et/ou occupant et, le cas échéant, du mandataire qui les représente.
Cette feuille est certifiée exacte par le président de séance de l'assemblée.
Section IV
Fonctionnement de l'assemblée
Art. 25. - Au début de chaque réunion, l'assemblée désigne, par vote à main levée, un président de séance; à défaut de candidat, le plus âgé des copropriétaires et/ou occupants est désigné d'office.
L'administrateur assure le secrétariat de la séance. En aucun cas, l'administrateur et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée.
Art. 26. - Chaque copropriétaire dispose au vote de l'assemblée d'un nombre de voix égal au nombre de lots dont il est propriétaire. Chaque locataire dispose d'une voix délibératrice lorsque l'ordre du jour de l'assemblée porte sur les charges de première catégorie, sur des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres, également lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté.
Art. 27. - Les copropriétaires et/ou occupants peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à l'exception de l'administrateur ou de son conjoint.
Les incapables sont remplacés par leurs représentants légaux.
En cas d'indivision d'un lot, à défaut du représentant commun délégué par les intéressés, un mandataire sera désigné par le président du tribunal, à la requête de l'un des indivisaires ou de l'administrateur.
Aucun mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation de vote.
Section V
Majorité requise
Art. 28. - Les décisions de l'assemblée sont adoptées à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés quand elle concernent, notamment:
1° les questions relatives à l'application du présent règlement de copropriété, l'adoption du règlement intérieur et les points qui n'auraient pas été prévus et sur toutes les questions intéressant la copropriété;
2° l'autorisation donnée à certains membres d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble conformément à sa destination;
3° les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires, en vertu des dispositions législatives ou réglementaires;
4° la modification de la répartition des charges visées aux articles ci-dessus rendus nécessaires par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties.
Art. 29. - Sont adoptées à la majorité des deux tiers (2/3) des membres présents ou représentés, les décisions concernant:
1° la désignation ou la révocation de l'administrateur;
2° tous les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux à usage commun ou la création de tels locaux, à la condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble;
3° la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Art. 30. - Ne sont adoptées qu'à l'unanimité des membres copropriétaires de l'assemblée, les décisions portant sur:
1° les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque les actes résultent d'obligations légales ou réglementaires;
2° la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif;
3° la surélévation ou la décision d'aliéner aux mêmes fins, le droit de surélever un bâtiment existant. Toutefois, l'accord express des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever est requis, le produit résultant de ces actes de disposition est versé au budget de l'assemblée ou réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Section VI
Enregistrement et validité des décisions
Art. 31. - Les réunions de l'assemblée sont sanctionnées par un procès-verbal établi par le secrétaire de séance et qui doit contenir les lieu, date et heure de la réunion, le nombre de voix présentées ou représentées, l'ordre du jour et le texte de chaque résolution en indiquant le nombre de voix favorables ainsi que les noms des copropriétaires et/ou occupants et, le cas échéant, de leurs mandataires qui ont voté contre ceux qui n'ont pas pris part au vote et ceux qui se sont abstenus.
Ce procès-verbal est signé par le président et le secrétaire de séance de l'assemblée. Ils sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécial ouvert à cet effet et conservé au siège de l'assemblée.
Chaque procès-verbal est notifié à chacun des copropriétaires et/ou occupants ayant ou non assisté à la réunion de l'assemblée.
Art. 32. - Les décisions ainsi adoptées s'imposent à tous les
copropriétaires et/ou occupants et à leurs ayants cause.
Art. 33. - Les actions personnelles qui naissent de l'application du statut de la copropriété entre les membres de la collectivité des copropriétaires et/ou occupants ou entre l'un de ceux-ci et l'administrateur se prescrivent par un délai de dix (10) ans; la contestation des décisions de l'assemblée doit, sous peine de déchéance, être introduite par les membres de la collectivité opposants ou défaillants, dans un délai de deux (2) mois, à compter de leur notification par l'administrateur, auprès du tribunal territorialement compétent.
Chapitre II
Administrateur
Section I
Statut
Art. 34. - L'exécution des décisions de l'assemblée est confiée à un administrateur de l'immeuble, désigné par voie de suffrages à la majorité des voix des deux tiers (2/3) des membres présents ou représentés, pour une durée de deux (2) ans.
Les fonctions de l'administrateur sont renouvelables pour la même durée autant de fois que l'assemblée le juge nécessaire.
En cas de défaut de désignation de l'administrateur par l'assemblée, le président de l'assemblée populaire communale se substitue à cette dernière et désigne un administrateur pour la même durée.
Il peut être choisi parmi les occupants ou en dehors d'eux.
L'administrateur peut être révoqué dans les mêmes conditions, notamment de majorité requise pour sa désignation, par décision de l'assemblée qui pourvoira aussitôt à son remplacement.
Art. 35. - L'indemnité allouée à l'administrateur est fixée par l'assemblée ou par décision de l'assemblée populaire communale quand celle-ci est l'auteur de sa désignation. Cette indemnité doit être équivalente au moins à 5 % de la valeur locative des locaux composant l'immeuble ou l'ensemble immobilier.
Art. 36. - En cas de désistement, d'empêchement prolongé de
L’administrateur ou de carence de sa part à exercer les droits et actions qui lui sont confiés par l'assemblée sans que cette dernière n'ait pourvu à son remplacement un administrateur sera désigné d'office par le président de l'assemblée populaire communale de la commune où se trouve implanté l'immeuble, sur saisine de la majorité des copropriétaires et/ou occupants.
Art. 37. - L'administrateur est l'agent et le mandataire de l'assemblée des copropriétaires et/ou occupants, et à ce titre. Il est soumis aux dispositions des articles 571 et suivants du code civil.
Section II
Rôle de l'administrateur
Art. 38. - L'administrateur est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée.
Art. 39. - Il est tenu de faire respecter les clauses du règlement de copropriété, d'en appliquer les sanctions et, si son intervention reste inopérante d'en saisir l'assemblée pour prendre toutes mesures nécessaires.
Il lui appartient, en outre, de faire exécuter les décisions de l'assemblée, notamment les travaux, décidés par ladite assemblée. En cas d'obstacles imprévus, il doit convoquer à nouveau l'assemblée, soit même en saisir la justice.
Art. 40. - L'administrateur est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Il veille à la tranquillité dans l'immeuble; il prépare et fait afficher, après approbation par l'assemblée, le règlement intérieur.
Il administre les parties communes de l'immeuble, en assure l'entretien nécessaire et veille à l'hygiène et à la sécurité de l'immeuble.
Il engage et congédie les concierges et les employés chargés de l'entretien et fixe les conditions de leur travail suivant les textes en vigueur, l'assemblée ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
Il détient l'ensemble des archives de l'assemblée notamment:
- toutes les conventions, pièces, correspondances, plans, documents relatifs à l'immeuble et à la collectivité des copropriétaires et/ou occupants,
- les registres de l'assemblée et plus spécialement ceux qui contiennent les procès-verbaux et les pièces annexées dont il est habilité à délivrer des copies ou extraits qu'il certifie conformes,
- les documents concernant la gestion comptable,
- la liste établie et tenue à jour par ses soins, de tous les
copropriétaires et/ou occupants avec l'indication des lots qui leur appartiennent,
Il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l'assemblée; il est chargé de son exécution.
A ce titre, il exige:
- le versement par l'ensemble des occupants effectifs ou non de la quote-part leur incombant pour couvrir les frais découlant de la 1ère catégorie des charges,
- le versement par les copropriétaires d'une prévision spéciale en début d'exercice pour l'exécution des résolutions de l'assemblée ayant trait, notamment, aux travaux d'entretien et de grosses réparations, d'amélioration, addition de locaux privatifs, surélévation ou reconstruction.
Art. 41. - En cas d'urgence, l'administrateur convoque immédiatement une assemblée pour décider de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement ainsi que du versement par les copropriétaires d'une provision spéciale.
Il fait assurer l'immeuble contre les risques qui peuvent l'atteindre ainsi que la collectivité qu'il représente pour la couvrir dans sa responsabilité civile engagée par las fautes de ses employés et les dommages causés par les parties communes.
Art. 42. - L'administrateur représente l'assemblée vis-à-vis des tiers et de toutes administrations.
Il la représente en justice, tant en qualité de demandeur qu'en défendeur même contre certains occupants. Il peut agir, notamment, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Art. 43. - Chargé d'assurer le recouvrement des créances de la collectivité des copropriétaires et/ou occupants, l'administrateur peut contraindre chacun à l'exécution, quel que soit le motif invoqué, de ses obligations par la voie du recouvrement forcé.
En cas de vente d'un lot, l'administrateur, pour obtenir le paiement des sommes dues à la collectivité des occupants par le vendeur, peut faire opposition, dans les huit (8) jours, à l'avis de la vente ou versement des fonds. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix n'est opposable à l'administrateur qui a fait opposition dans ce délai.
Art. 44. - L'administrateur rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l'état des fonds qu'il a reçus ou avancés et dépensés pour la collectivité des copropriétaires et/ou occupants.
Il rend compte annuellement de sa gestion et soumet ses comptes à l'assemblée pour approbation et ce, avant l'expiration d'un délai de trois (3) mois suivant la clôture de l'exercice.
La décision de cette dernière lui donne quitus de sa gestion.
Art. 45. - L'administrateur est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer. Sa responsabilité ne pourra être recherchée en cas de vol, actions délic]]>
fr2008-05-02T12:03:36+02:00<![CDATA[ROLE DU GARDIEN D’IMMEUBLE]]>
http://casa.alger.dzblog.com/article-237488.html
ROLE DU GARDIEN D’IMMEUBLE
Des sites de l’AADL
(Source : site Internet de l’AADL)
Le gardien d’immeuble :
* Veille au libre fonctionnement des accès principaux, et secondaires de l’immeuble.
* Veille à la propreté de l’immeuble et au respect des règles d’hygiènes, de sécurité et d’entretien au sein de l’immeuble.
* Veille et contrôle les champs d’activités des femmes de ménage.
* Approvisionne les femmes de ménage en produits détergent et consommable (serpillière …etc.)
* Veille et assure le bon fonctionnement de l’éclairage de l’accès de la cage d’escaliers et des halls,
* Veille au bon état de propreté et de fonctionnement de(s) ascenseur(s) de l’immeuble.
* Veille à l’alimentation régulière de(s) immeuble(s) dépendant de la station, en eau potable.
* Veille à la tenue en place ainsi que le bon fonctionnement des outils et moyens de lutte contre l’incendie, tel extincteurs, hache, porte secondaire (secours).
*Veille et tient à sec et en bon état de propreté les vides–ordures et sanitaires, des blocs servant à recevoir les ordures ménagères, des proximités des alentours du bloc ainsi qu’à leur traitement en produit d’hygiène.
* Veille au courrier postal et surveille le mouvement des personnes étrangères et oriente les personnels des service de Sonelgaz, des eaux, les huissiers, les services de sécurité publique.
* Distribue les avis de passage (facturation A.D.L), convocations, mise en demeure, rappel à loyer ou autres.
* Tient les clés des dépendances (buanderie, accès à la terrasse, porte principale, immeuble ou autre partie commune, vides sanitaires, vides ordures, sous sol, niche technique, lieu de dépôt des produits d’hygiènes, de lutte contre l’incendie ainsi que le lieu réservé pour les réunions périodiques des locataires).
* Tient le tableau d’affichage situé à l’entrée (hall d’accès).
* Tient le registre de doléances bâtiment. (A.D.L)
* Tient et suit à jour le registre navette (reçu de versement bancaire - quittances A.A.D.L)
* Collecte toute information pouvant servir à l’aboutissement d’un dossier (enquête réclamation ou autre).
* Tient la liste nominative avec toutes les informations nécessaires du locataire afin de le prévenir en cas de déclaration sinistre ou autre situation d’urgence.
* Est tenu de tenir le(s) Carnet(s) de santé de l’immeuble, d’entretien ascenseur/bâche à eau. Ce(s) document(s) est (sont) arrêté(s) par le propriétaire bailleur, (faisant ressortir toute intervention, réparation ou remplacement).
* Dispose le cas échéant du programme d’action d’entretien et de maintenance de l’immeuble
* intervient en cas de blocage de l’ascenseur pour secourir les gens retenus à l’intérieur de la cabine.
* Alerte les services de sécurité en cas de danger et actionne la (s) sirène (s) d’alarme en cas de sinistre (incendie – explosion …etc.)
* Est chargé d’assister, de diriger à l’intérieur du bâtiment, les services de sécurité publique, et de la protection civile.
* Vidange, nettoie et débouche les colonnes des vides - ordures au niveau des paliers.
* Met les sacs poubelles ainsi remplis sur le lieu de passage et de ramassage du camion à ordures.
*Assiste les services de ramassage des ordures ménagères, ainsi que d’assainissement (camion éboueurs) lors d’obstruction des avaloirs de l’immeuble, des regards de chutes.
* Tient à l’aide d’un tableau de clés, le double des clés machinerie ascenseurs, pompe suppresseur, porte ascenseur, sous sol, buanderie, niches techniques, lieux d’entrepôts des détergents, vides ordures, trappes terrasse.
* Assiste et oriente les services de maintenance et d’entretien des machineries (ascenseur, AEP, Gaz, électricité).
* Veille à la sécurité des arbrisseaux et fleurs implantés sur les espaces verts entourant le ou les immeubles dont il a la garde, bine les sols, élague les plantes et arrose ces dernières.
* Participe aux opérations hebdomadaire d’entretien des parties communes de première catégorie (celles affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires notamment les terrains à usage de parkings ou de jardin, les cours et les voies d’accès, les réseaux d’égouts, les canalisations d’écoulement des eaux ainsi que les équipements des stations de pompage d’eau desservant les groupes des bâtiments et les ouvrages d’intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.
* Participe aux opérations d’assainissement et de reboisement programmées de la cité.
]]>fr2008-05-02T12:02:38+02:00<![CDATA[DESCRIPTION DES CHARGES LOCATIVES]]>
http://casa.alger.dzblog.com/article-237487.html
DESCRIPTION DES CHARGES LOCATIVES
Dues mensuellement par les locataires acquéreurs des logements de l’AADL
(Source : site Internet de l’AADL)
AVRIL 2007
A-/ Les frais de gestion administrative :
F3 : 350,00 DA / mois en (H.T) / F4 : 425,00 DA / mois en (H.T)
Ces frais servent au règlement :
Ø Des charges salariales des moyens humains affectés à la mission de la Gestion Immobilière (services Centraux – Régionaux- le Gérant du site et l’agent de saisie).
Ø Des primes d’assurances sur la responsabilité civile générale.
Ø Des moyens matériels, des consommations et produits consommables : l’édition, l’actualisation, le suivi et la mise à jour des paiements (avis de paiement, quittance), les consommations en papier, énergie, la mise en place d’outils informatiques, de logiciels, équipements, agencements et fournitures de bureaux (services Centraux – Régionaux).
Ø De l’agencement et fournitures de bureau (bureau de gestion du site).
B-/ Les frais de l’entretien technique :
F3 : 816,66 DA / mois en (H.T) / F4 : 991,66 DA / mois en (H.T)
Il s’agit des frais destinés aux gros travaux d’entretien et de maintenance des immeubles et de leurs équipements, du paiement des primes d’assurances, des frais de consommation en énergie électrique, gaz et eau potable des parties communes de première, deuxième et troisième catégorie.
Ø Dans le détail il s’agit de l’entretien périodique ou exceptionnel de la machinerie (ascenseur) et de la station suppresseur, du réseau d’assainissement, d’Alimentation en Eau Potable, des colonnes montantes AEP – gaz - électricité, des colonnes de descentes des eaux usées, des vides sanitaires, des vides ordures, des colonnes sèches, des poteaux d’incendie, des portes coupe feux, des terrasses, des serrures et portes communes, des consommables électriques, des conduits de fumée et des vitrages,
Ø Des grosses réparations des ascenseurs, des machineries, de la station de pompage, de l’étanchéité, du ravalement des façades, des halls et des cages d’escaliers, des réseaux d’assainissement et de l’alimentation en eau potable, des colonnes montantes de l’eau, du gaz et de l’électricité, des colonnes de descentes des eaux usées, des colonnes sèches, des poteaux incendie, des portes coupe feux, des terrasse, serrures et portes communes ainsi que des conduits de fumée,
ØDu paiement des primes d’assurances contre l’Incendie, les Explosions, les Dégâts des eaux étendue aux dommages occasionnés par les infiltrations, les Dommages causés aux terrasses, ceux occasionnés aux ascenseurs et autres équipements de l'immeuble causés par les fuites d'eaux accidentelles provenant des appartements occupés par les locataires acquéreurs ou par les conduites d'eaux de l'immeuble, les Frais d'évacuation et de pompage, ceux de réparation des conduites et appareils détériorés par le gel, les dommages aux appareils électriques, les dommages dus à la chute de la foudre et aux chocs électriques, les dommages aux appareils électriques, la chute d'appareils de navigation aérienne, les chocs de véhicules terrestres, les dégâts des eaux étendue aux infiltrations, les bris de glaces y compris ceux des enseignes lumineuses, la responsabilité civile à l'égard des tiers, les dommages corporels, les vols d’équipements et de marchandises, La multirisques professionnels
La Multirisques Immeubles, les frais d'ingénierie, de surveillance et d'assistance à la suite d'un sinistre, la garantie Responsabilité civile locative et recours des voisins et des tiers.
ü Les ressources de ce chapitre qui ne sont pas consommées en fin d’année sont destinées à être versées dans un compte appelé (compte provision) destiné aux grosses réparations quinquennales, décennales ou imprévues.
C-/ Les frais d’entretien et d’hygiène des immeubles :
245,00 DA (F3) mois en (H.T) / 297,5 DA (F 4) mois en (H.T)
Ce chapitre concerne les charges sur prestations de services de l’ensemble du personnel de nettoyage intervenant et/ou installé dans la cité (Femmes de ménages ou entreprises conventionnées dans l’entretien des immeubles)
Ils sont destinés au règlement :
Ø Des salaires, Des effets vestimentaires, Des outils d’entretien ainsi que Des consommables en produits d’hygiène et détergents de nettoyage.
D-/ Les frais de Gardiennage et de surveillance des parties communes.
F3 : 421,40 DA / mois en (H.T) F4 : 511,70 DA / mois en (H.T)
Ces frais sont destinés à la couverture des charges salariales, de l’habillement (gilets ou tabliers) et des outils de travail du Gardien d’Immeuble.
La TVA pour les charges est de 17%
F3 : 311,62 DA / mois F4 : 378,39 DA / mois.
]]>fr2008-05-02T12:00:38+02:00<![CDATA[SEMINAIRE INTERNATIONAL SUR LA GESTION IMMOBILIERE]]>
http://casa.alger.dzblog.com/article-234015.html
Edition du 13 avril 2008 > Actualite
Nomination d’un nouveau DG de l’AADL
Noureddine Moussa : « Nous ne sommes pas pressés »
Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, ne semble pas pressé par la nomination d’un nouveau DG de l’AADL après le « départ » de l’ex-premier responsable de cette agence, Kheïreddine El Walid.
Interrogé hier à ce propos, le ministre a eu cette réponse : « Nous avons tout notre temps, nous sommes une institution, il y a un intérimaire, nous ne sommes pas pressés par cette nouvelle nomination. » Mais tout porte à croire que c’est Mohamed Kherbache, qui assure l’intérim de Kheïreddine El Walid depuis son limogeage, qui sera le nouveau patron de l’AADL. M.Kherbache occupait auparavant le poste de directeur adjoint de l’AADL. Dans le passé, il a eu à diriger plusieurs OPGI ainsi que d’autres structures relevant du domaine de l’habitat et de la construction. La nouvelle de la levée des fonctions de Kheïreddine El Walid, qui a été à la tête de l’AADL depuis fin 2004, a été officiellement rendue publique lundi dernier. Cependant, il est à s’interroger sur les raisons précises pour lesquelles l’ex-désormais DG de l’AADL a été démis de ses fonctions. Pourquoi une telle décision au moment où les pouvoirs publics veulent rassurer sur l’achèvement dans le délai des projets initiés dans cette formule qui a suscité, à son lancement en 2001, un grand espoir chez les Algériens ? Ce qui est certain, le passage de ce responsable à la tête de cette agence n’a pas été de tout repos. En tout cas, cela n’a pas suffi pour achever les deux programmes lancés en 2001 et 2002 portant sur la réalisation de quelque 55 000 logements. En effet, sept années après les livraisons, des logements promis tardent encore à venir. Depuis, la longue attente a fini d’ailleurs par lasser bon nombre de prétendants, et les agences AADL ne cessent depuis d’être le réceptacle de toutes les colères. Beaucoup de sites AADL connaissent encore des retards. Le premier responsable de l’habitat avait, lui-même, reconnu en août 2007 que le programme 2002 de l’AADL se rapportant à la construction de 35 000 logements avait accusé des retards importants dans sa réalisation. Sur les 35 000 logements inscrits au titre de ce programme, seuls 7300 (22%) ont été livrés, avait-il dit. Ainsi, ce nouveau changement à la tête de cette agence vise-t-il à donner un coup d’accélérateur à ces projets en souffrance ? Cela étant, il y a tout de même de bonnes nouvelles pour les prochains souscripteurs du logement social participatif (LSP). L’aide de l’Etat au profit de chaque bénéficiaire du logement du type LSP, octroyée par la Caisse nationale de logement (CNL), a été revue à la hausse. Elle est passée de 50 à 70 millions de centimes. Cette mesure, précisera le ministre de l’Habitat, a pris effet à partir du 1er avril et ne concernera que les nouveaux postulants à cette formule. Le ministre a, par ailleurs, procédé hier à l’installation d’une commission chargée de l’organisation du séminaire international sur la gestion immobilière. L’objectif visé à travers la tenue de ce séminaire, qui va se tenir à l’hôtel Sheraton les 10 et 11 juin prochain, est de débattre de la problématique de la gestion immobilière et de s’enquérir des expériences des pays participants dans le domaine et la préservation du patrimoine immobilier. Ce séminaire aura ainsi à débattre des thèmes de la législation et de la réglementation régissant la gestion immobilière, le financement de la gestion immobilière, la copropriété et la préservation du patrimoine immobilier. Le ministère de l’Habitat compte sortir de ce séminaire avec de nouveaux mécanismes pour la gestion du parc immobilier, qui devra atteindre, selon M. Moussa, 7 millions d’unités à la fin de l’année 2009. Ainsi, estimera-t-il, « les solutions utilisées par certains pays ne sont pas transposables à notre pays, il faut des solutions adaptées à notre société et notre patrimoine ». Pour le ministre, « il est temps de travailler avec des outils modernes » pour la gestion immobilière.
Kheïreddine El-Walid, qui a géré plusieurs OPGI, a pris les rênes de l’AADL en 2004.
La nouvelle du départ de Kheïreddine El Walid de l’AADL circule déjà depuis quelque temps. Ce n’est que lundi, dans la soirée, qu’elle a été rendue officielle. La décision qui aurait été signifiée au désormais ex-DG de l’agence la plus populaire du secteur précise que ce dernier est “appelé à d’autres fonctions”. L’équivoque selon laquelle on reprocherait à ce responsable quelques bavures semble levée. D’ailleurs, certains ont relevé, lors du laïus prononcé à l’occasion par le SG du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, une précision de taille : “Il n’y a aucune lecture à donner à cette décision”, aurait-il répété à trois reprises. Cependant, s’agissant d’un organisme stratégique qui a toujours fait de l’ombre aux autres structures et offices du département ministériel de Noureddine Moussa, l’AADL a, depuis sa création, traversé des zones de turbulences ponctuées par, notamment, le mécontentement souvent manifesté des souscripteurs, las d’attendre la formule de l’espoir se transformer parfois en désespoir. Le limogeage de l’ancien DG en 2003 a tout d’abord cédé la place à l’angoisse suivie par près de 15 mois où l’agence naviguait à vue, puis une année blanche imposée par la grippe asiatique qui a dû toucher le personnel des entreprises chinoises, d’une part, et la hausse des prix des matériaux de construction au niveau mondial, d’autre part. L’arrivée de Kheïreddine El Walid vers la fin 2004 a permis, certes, de reprendre les choses en main. Beaucoup de sites qui avaient connu des retards répétés ont pu être livrés à travers le pays où l’AADL est présente dans 32 wilayas. Et si à l’intérieur du pays, les problèmes sont moindres, à Alger, la conjoncture et les contraintes n’ont jamais été pour faciliter la tâche. Malgré cela, la question a été maîtrisée et, tant bien que mal, des milliers de familles ont bénéficié de leurs logements. Les programmes 2001 et 2002 représentant un total de 55 000 logements, dont 20 000 pour la capitale seront livrés fin 2009, apprend-on. Aujourd’hui, les deux tiers de ces programmes sont achevés en dépit des contraintes qui continuent d’exister. Pour le secteur en charge de l’œuvre colossale qu’est la réalisation du million de logements dans le cadre du quinquennal, l’état d’âme n’a pas raison d’être. Le DG sortant est un enfant du secteur. En plus de l’AADL qu’il a dirigée pendant plus de 3 ans et demi, il a occupé les fonctions de premier responsable de l’OPGI à Oran, Témouchent, M’sila et Constantine. Il est arrivé à l’AADL au moment où celle-ci était au creux de la vague. Dans quelques jours, plusieurs sites à travers l’Algérie seront livrés. Sur le futur DG, aucune fuite pour le moment. En attendant, c’est le DG adjoint, M. Khebbache, qui assure l’intérim. Un ancien de la boîte qui a dirigé la direction régionale d’Alger.
(REALITES ACTUELLES DE LA CITE ET DE SES OCCUPANTS)
RECOMMANDATIONS ET PROPOSITIONS DE LA C.A.S.A.
Les débats lors du 1er atelier sur la gestion immobilière ont été axés sur les difficultés dans lesquelles les organismes bailleurs sont confrontés dans leur mission de gestionnaire immobilier.
Les principaux problèmes énoncés sont :
·Les limites de la législation en vigueur et le manque de mécanismes pour son application.
·Le faible niveau des charges locatives ainsi que la difficulté du recouvrement de celles-ci pour les OPGI contrairement à l’A.A.D.L qui n’a pas ce problème selon les déclarations de son directeur de la gestion immobilière.
·La mauvaise qualité des constructions et de leurs équipements (machineries) induit des surcoûts de gestion.
·La mauvaise relation entre les organismes bailleurs et les occupants est dû à l’absence de communication ce qui mène vers une dégradation accélérée du bâtis.
·La faible implication des autorités locales (magistrat, police d’urbanisme, APC,…) et des partenaires tel que la SONELGAZ, la SEAAL dans la gestion des cités.
·Le fait que L’AADL soit en même temps promoteur, administrateur de bien, administrateur d’immeuble (syndic) et collectivité (assemblé de copropriétaire) ne favorise ni la bonne gouvernance ni la gestion de proximité ni la transparence dans la gestion immobilière.
La C.A.S.A adhère aux différentes recommandations et propositions énoncées tel que:
·La nécessité de revoir la législation en vigueur relative à la gestion immobilière pour la rendre compréhensible par le citoyen et plus simple dans son application.
·La mise en place de mécanismes pour une meilleure application de la réglementation.
·Lancer des études préalables pour la révision du statut des organismes bailleurs.
·La création d’un centre de recherche en gestion immobilière et la revalorisation de la fonction d’administrateur de biens.